Robeco gebruikt cookies om het websitebezoek te analyseren, om informatie via social media te kunnen delen en om de inhoud van de site en advertenties af te stemmen op uw voorkeuren. Door op akkoord te klikken of verder te gaan op deze site stemt u hiermee in. Meer informatie en cookie-instellingen aanpassen.

AKKOORD

Door verder te gaan heeft u toestemming gegeven voor het plaatsen en uitlezen van cookies op deze website. Meer informatie en cookie-instellingen aanpassen.

Beste belegging ooit?

Beste belegging ooit?

20 Feb 2017 | Beleggen

Na lang onderzoek zijn we er eindelijk uit: had je in 1360 in Groot-Brittannië 16 pond op zak gehad, dan had je een huis moeten kopen. Beste belegging ooit. Toch?

Lukas Daalder
Lukas
Daalder
Chief Investment Officer

In deze rubriek belicht Lukas Daalder op geheel eigen wijze de meest interessante, informatieve en intrigerende grafieken uit de financiële wereld.

Na lang onderzoek zijn we er eindelijk uit: had je in 1360 in Groot-Brittannië 16 pond op zak gehad, dan had je een huis moeten kopen. Beste belegging ooit. Toch?



Grafiek: Ontwikkeling huizenprijzen in het VK, 1290 - 2015

Beste belegging ooit?

https://www.globalfinancialdata.com/gfdblog/?p=3994

N.B. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst

Op zich zou ik het hierbij kunnen laten, want deze conclusie lijkt zonneklaar. De grafiek laat de gemiddelde prijsontwikkeling van huizen in het VK zien sinds 1290. Als gevolg van de pest en oorlogen wilde het met die huizenprijzen in de eerste honderd jaar nog niet zo vlotten, maar vanaf 1360 zat de huizenmarkt over het algemeen in de lift. Vooral de stijging van de laatste 100 jaar ziet er imposant uit… Die 16 pond is doodleuk opgelopen tot 200.000 pond!

Werkelijkheid is weerbarstiger

Zo makkelijk als die grafiek oogt, zo weerbarstig is de werkelijkheid. Het gemiddelde huis? Als je weet dat er zelfs in een klein land als Nederland al heel wat verschil bestaat in de prijsontwikkeling van huizen per regio of stad, snap je dat er van een ‘gemiddeld huis’ in het VK al helemaal geen sprake kan zijn. Het maakt nogal uit of je voor die 16 pond een huisje in - zeg - Rye had gekocht, of dat je voor het indertijd landelijke Chelsea (inmiddels centrum Londen) had gekozen. Los daarvan: hoeveel van de huizen uit 1360 staan er heden ten dage nog overeind en hoeveel daarvan voldoen nog steeds aan moderne normen en wensen? Het gemiddelde huis van 1360 is duidelijk niet het gemiddelde huis van 2015 en je had gedurende die zes eeuwen aardig wat moeten verbouwen en renoveren om het zaakje alleen al overeind te houden.

Unieke objecten

Na wat googlen kom ik er achter dat zulke huizen inderdaad nog wel bestaan, maar dat blijken inmiddels unieke objecten te zijn. Zo stond het oudste ‘continu bewoonde huis’ (geschatte bouwjaar 1148) van het VK in 2010 voor 1,25 miljoen pond te koop. Of je dat huis in 1360 voor 16 pond had kunnen kopen, vertelt het verhaal helaas niet.

Huurprijzen

En ziet u ze ook voor zich, die 13e eeuwse ambtenaren, op huisbezoek, om de afmetingen van de boerderij te komen controleren? Samen discussiërend over de vierkante-yardprijs van district Cumbria versus Devon, vaststellend dat de sloot dienst deed als toilet (“pluspuntje van dit unieke object”)? Uiteraard niet. Sterker nog, de website waar ik de cijfers vond, geeft keurig aan dat de data van 1290 tot aan 1895 gebaseerd zijn op huurprijzen en niet verkoopprijzen. Kortom: het ziet er leuk uit, maar bij elke grafiek die verder terugloopt dan een eeuw, misschien twee moet je toch serieus afvragen wat je eraan hebt.

Maar toch…

Stel nou eens dat de grafiek min of meer klopt: was het dan een goede koop geweest? Die 16 pond klinkt uiteraard als spotgoedkoop, maar als je er een beetje mee gaat rekenen, valt het allemaal best nog wel tegen. Uitgaande van de 16 pond en de 200.000 pond en rekenend met 660 jaar, kom je op een jaarlijkse stijging van gemiddeld 1,4%. Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met inflatie, want we kijken hier naar nominale prijzen. Gelukkig geeft de website ook een grafiek met de ontwikkeling van de reële huizenprijs. Die laat zien, dat de reële huizenprijs is opgelopen van 2.400 pond naar 70.000 pond, een gemiddelde jaarlijkse reële stijging van 0,5%.

Referentiekader verstoord

Is dat veel? Naast het rendement dat je gemiddeld genomen op aandelen of staatsobligaties had behaald, lijkt het inderdaad niet heel erg hoog. Zo bedroeg het gemiddelde reële rendement op aandelen 4,4% in de periode 1900-2015 voor de 20 landen waarvoor data voor handen zijn, terwijl zelfs obligaties over die periode een reëel rendement van 0,8% opleverden. Het probleem met die vergelijking is alleen dat we ons hier beperken tot die laatste 115 jaar en zoals de grafiek laat zien, is dat ook de periode die in de huizengrafieken er uitschiet qua opmerkelijke koerssprong. Ons referentiekader is wellicht wat verstoord door de onwaarschijnlijke periode die we de laatste eeuw hebben meegemaakt. Omdat we hier naar reële rendementen kijken, heeft die sterke koerssprong op zich niet veel met een sterke stijging van de geldgroei te maken (zoals sommige mensen lijken te denken): het is een reflectie van de ongekende stijging van de welvaart in landen als het VK.

Onderwerpen gerelateerd aan dit artikel