Het regeerakkoord heeft de regels rond hypotheken fors veranderd. Het gevolg: huizenkopers moeten meer eigen geld meenemen. Vijf redenen waarom sparen voor een eigen huis niet alleen nuttig maar vooral ook noodzakelijk is.

1. Geld meebrengen voor alle extra’s
Jarenlang was het gebruikelijk om te sparen voor de aanbetaling op het eigen huis. Dat veranderde met de toename van het aantal tweeverdieners sinds het begin van de twintigste eeuw. Bij het verstrekken van hypotheekleningen werd vanaf dat moment rekening gehouden met beide inkomens.

Daardoor kon een hoger bedrag worden geleend – tot wel 15 procent boven de koopsom van de woning . Hierdoor konden ook de bijkomende kosten als de notaris, een bouwkeuring en de bemiddelingskosten van de geldverstrekker in de lening worden opgenomen. De rente was immers aftrekbaar. De toen nog gestage waardestijging van huizen zou dit verschil op termijn goedmaken.
De toezichthouder AFM vindt dat een lening nu meer in verhouding moet staan tot de waarde van de woning. De sinds 2011 gehanteerde norm van 106 procent van de marktwaarde van de woning is recent verder aangescherpt. De toegestane maximumhypotheek wordt in zes stappen verlaagd naar 100 procent van de marktwaarde van de woning. Dit jaar mag nog 105 procent van de marktwaarde van de woning worden geleend. Feitelijk gaat het om een lening van 103 procent van de woningwaarde plus 2 procent overdrachtsbelasting. Het overige moet uit eigen zak worden betaald.

2. Kosten verbouwing niet zomaar meefinancieren
De nieuwe regels zijn ook van invloed op verbouwingen. De rente over een lening voor een verbouwing is alleen aftrekbaar als de verbouwing leidt tot waardevermeerdering van het huis. Een taxatie van de woning door de hypotheekverstrekker geeft hierover uitsluitsel. De inzet van eigen geld zal vaak noodzakelijk zijn; niet alle kosten van een verbouwing leiden immers direct tot waardevermeerdering.

3. Minder lenen
Niet alleen de waarde van het onderpand is van belang, ook het inkomen telt mee bij de maximale hoogte van de hypotheek. De maandelijkse woonlasten moeten in verhouding zijn tot het inkomen.
Lange tijd werden die woonlasten kunstmatig laag gehouden door een aflossingsvrije hypotheek. Omdat alleen rente werd betaald en geen aflossing bleven de woonlasten laag. Voor starters is hypotheekrente alleen nog aftrekbaar als de lening minimaal annuïtair wordt afgelost in dertig jaar. De woonlasten zijn daardoor – bij hetzelfde hypotheekbedrag – hoger dan bij een aflossingsvrije hypotheek. Dit betekent dat er minder geleend kan worden bij een vergelijkbaar inkomen.

4. Eind aan fiscaal voordeel
Jarenlang leverde het lenen van geld de huisbezitter een belastingvoordeel op. Dat voordeel is in de afgelopen jaren telkens beperkt. Onder andere door de maximale termijn van 30 jaar waarover de rente kan worden afgetrokken. De komende jaren wordt het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken verlaagd. Dat tarief is nu 52 procent. Vanaf 2014 daalt dit jaarlijks met een half procentpunt. De woonlasten van huiseigenaren stijgen hierdoor langzaam maar gestaag. Hoe lager de lening, hoe minder gevoelig de huiseigenaar is voor de beperking van de aftrek.

5. Eigen geld zorgt voor flexibiliteit
Onder de huidige economische omstandigheden kijken geldverstrekkers nog kritischer naar de risico’s voor ze een hypothecaire lening geven. Onder andere de verhouding tussen de lening en het onderpand is daarbij van belang. Financiële instellingen noemen het de loan to value-ratio. Een ratio van minder dan 100 procent is voor de bank de meest gewenste situatie. Hoe lager het percentage, hoe groter de kans dat bij een eventuele gedwongen verkoop de opbrengst van de woning voldoende is om de lening af te lossen. Een dergelijke lening is daarmee voor geldverstrekkers aantrekkelijk. Wie eigen geld meebrengt, vergroot daardoor de kans op een lening, of kan zelfs kiezen tussen aanbieders. Soms lukt het dan ook een kleine rentekorting overeen te komen.