De Amerikaanse woningmarkt herstelt, terwijl in Nederland en Spanje de huizenprijzen nog dalen. Waar komt dit verschil vandaan en welke lessen trekken we hieruit?

De Wall Street Journal van 15 augustus schetst een mooi beeld van de Amerikaanse huizenmarkt. We zien een foto van een werkploeg die de buitenkant van een huis in Oakland, Californië opknapt. De eigenaar van het huis kijkt tevreden toe. Hij hoeft niets te betalen voor deze grote schoonmaak, want de kosten komen voor REO Homes, een beleggingsmaatschappij die diverse andere huizen in de buurt op de kop heeft getikt. De strategie is klip en klaar, zo geeft de CEO van REO Homes aan, de buurt was hevig verwaarloosd. Een opknapbeurt trekt bewoners aan met een hoger inkomen en dat leidt weer tot hogere huizenprijzen. Privé-initiatief loont.

Even wat feiten en cijfers. De huizenmarkten in Amerika en Europa bereiken rond 2007 hun hoogtepunt. In de Verenigde Staten dalen de prijzen in 2008 met 25%, daarna vindt er een stabilisatie plaats. Vanaf eind 2011 zijn de huizenprijzen weer met 10% gestegen. Hoe anders in Nederland en Spanje. Langzaam maar gestaag beginnen in 2008 de prijzen te dalen, een daling die steeds grotere vormen aanneemt. In 2013 is nog altijd geen sprake van bodemvorming.

Meteen verlies nemen
Wat is het verschil? Amerikanen nemen hun verlies meteen. Banken schrijven hun slechte leningen af en trekken nieuw kapitaal aan. De lage prijzen trekken na enige tijd ook weer kopers aan. De consument is nog geen groot koper. Die zit nog op de blaren, want in 20% van de gevallen ligt de waarde van het huis nog onder de geleende hypotheeksom. Maar ondernemers, zoals REO Homes, kopen wel en dat drijft de huizenprijzen op. Er is weer reden voor het optimisme waar Amerikanen zo van houden.

In Nederland en Spanje een compleet ander beeld. In Nederland veegt men het dek niet in één keer schoon. De overheid scherpt de hypotheekregels aan en beperkt de hypotheekrenteaftrek, maar schaft deze niet af. De consument blijft onzeker of dit in een later stadium niet alsnog gebeurt, dus de koopbereidheid blijft laag. In Spanje hebben banken er belang bij dat de huizenprijzen niet te snel dalen. Ze hoeven dan niet rigoureus af te schrijven op onroerend goed of hypotheekportefeuilles. Maar de prijsdaling duurt daardoor wel extra lang.

De dalende huizenprijzen zijn pijnlijk voor de gehele economie. Als prijsherstel uitblijft, blijft het consumentenvertrouwen laag en nemen de consumentenbestedingen niet toe. Terwijl deze wel het leeuwendeel van de economie uitmaken.

Lessen uit Amerika
Wat kunnen we van de Amerikanen leren? Neem je verlies, ruim de rommel op en doe het snel zodat je weer een nieuwe start kunt maken. Gelukkig is er goed nieuws: de Amerikanen komen naar Europa. Goldman Sachs Private Equity maakte eerder deze maand bekend een portefeuille van appartementen te kopen van de regionale overheid in Madrid. In juli deed Blackstone hetzelfde. Dergelijke privé-initiatieven brengen de markt weer in beweging en kunnen ertoe leiden dat huizen weer kastelen worden. Te beginnen in Spanje, misschien later ook in Nederland.
 
Deze column is eerder verschenen op de website van Fondsnieuws