In mijn jonge jaren bij Robeco was het een levendige discussie: zijn aandelen van vastgoedbedrijven wel echte aandelen? Of vormen ze een aparte beleggingscategorie met haar eigen cyclus? We concludeerden dat ze toch vooral de volatiliteit van aandelen hadden en dus geen recht hadden op een eigen categorisering.

De laatste jaren lijkt er toch weer sprake van een aparte categorie. Vastgoedaandelen hebben het bijzonder goed gedaan door de lage rente, die de marktwaarde van de panden opstuwt en door de hoge dividendbetalingen (nog altijd een kleine 4%), die in trek zijn bij spaarders op zoek naar een inkomstenstroom. Vastgoedbedrijven waren tot voor kort een subsector van de Financiële Waarden, maar sinds 31 augustus 2016 hebben ze hun eigen sector. Een beetje eerherstel voor bedrijven die zich bepaald geen financiële instellingen voelen.

In de MSCI Wereldindex krijgt vastgoed een gewicht van 3,4%, terwijl banken en verzekeraars 16% gewicht dragen. In Azië bepaalt vastgoed zo’n 6% van de index, aanzienlijk meer dan in andere regio’s. En mijn vastgoed-gekke landje Hongkong spant de kroon met een gewicht van 28% voor de sector. Er zijn talloze vastgoedbedrijven genoteerd en vanwege de hoge landprijzen is het een behoorlijk kapitaalintensieve industrie, die graag geld komt ophalen op de beurs.

Goede belegging voor het nageslacht
Waarom is vastgoed in Azië zo veel beter vertegenwoordigd op de beurs? Dat heeft te maken met het rotsvaste en cultureel bepaalde geloof dat vastgoed een goede belegging is voor het nageslacht. Waar wij voor onze kinderen een beleggingsrekening openen, kopen ouders in China voor hun kroost liever een huis of appartement. Een andere cultuur, angst voor inflatie en het gebrek aan alternatieven liggen daaraan ten grondslag. Dus met de groei van de welvaart in Azië neemt ook de vraag naar vastgoed als een pensioenspaarpot toe.

Toonaangevend wetenschapper en Nobelprijswinnaar Shiller is op basis van historische datareeksen in de VS van mening dat huizen een slechte belegging zijn*. Nog afgezien van onderhoud steken de rendementen mager af bij die van aandelen en je moet er nog op afschrijven ook. Een nieuw huis is dankzij de voortschrijdende techniek kwalitatief beter en zou dus duurder moeten zijn. Hier in Azië geeft men dan ook de voorkeur aan nieuwbouw.

Lokatie, lokatie, lokatie
In vastgoed zijn maar drie dingen belangrijk: lokatie, lokatie en lokatie. Door de vergrijzing zullen de dorpen en kleinere steden leeglopen. En wie Shiller gelooft en liever in (vastgoed)aandelen belegt, moet toch eens in Hongkong komen kijken. Wereldwijd noteren vastgoedbedrijven gemiddeld tegen 21x de winst en rond hun intrinsieke waarde. In Hongkong betaalt u maar 15x de winst en koopt u de aandelen 35% onder hun intrinsieke waarde! En dan maar hopen dat de prijzen hier torenhoog blijven.

Arnout van Rijn, Hongkong, augustus 2016.

*Case Shiller Home Price Index (voor de VS),1890-2012.

Deze column is eerder geplaatst op DFT.nl