Stroomversnelling in vastgoedtrends door coronapandemie

De koersbewegingen van vastgoedaandelen lopen de afgelopen maanden in de pas met de rest van de aandelenmarkt: een grote koersdaling in de eerste drie weken van maart, gevolgd door een stevig herstel. Achter die koersschommelingen gaat een opvallende tweedeling schuil, vertelt Folmer Pietersma, beheerder van Robeco Sustainable Global Property Equities.

“Fysieke winkels hadden het de afgelopen jaren moeilijk door de opkomst van internetwinkelen. Door de coronacrisis is het nog veel leger geworden in de winkelstraten. In sommige landen mogen winkels tijdelijk zelfs niet eens meer open gaan als gevolg van coronamaatregelen. Dit leidt ertoe dat de druk op de bezettingsgraad en de huurprijzen van winkelvastgoed verder toeneemt. Aan de andere kant krijgt de vraag naar distributiecentra en ander logistiek vastgoed die al in de lift zat door de toenemende populariteit van online shopping, nu juist een nieuwe groei-impuls.”

Een andere trend die in een stroomversnelling komt, is de groei van het dataverkeer en de vraag naar gegevensopslag. Pietersma: “Veel mensen werken nu noodgedwongen vanuit huis. Ze overleggen via videoconferences met collega’s en werken online samen in bestanden die centraal staan opgeslagen. Ik sluit niet uit dat thuiswerken in de toekomst een stuk gebruikelijker wordt dan voor de corona-uitbraak. In dat geval verbeteren de vooruitzichten voor datacentra, maar ook voor bijvoorbeeld telecomtorens.”

In het verleden had elk telecombedrijf zijn eigen zendmast voor het afhandelen van het mobiele telefoon- en dataverkeer. Uit kostenoogpunt kiezen ondernemingen er steeds vaker voor om samen een toren te huren. Pietersma: “Door de komst van 5G-technologie waren de verhuurders van deze telecomtorens al een veelbelovend segment van de wereldwijde vastgoedmarkt. Door de groei van het dataverkeer sinds de corona-uitbraak, is die aantrekkelijkheid alleen maar toegenomen. Daar doen complottheorieën rondom 5G niets aan af.”

Sommige vastgoedbedrijven hebben door de gevolgen van de wereldwijde corona-uitbraak het dividend moeten opschorten of stopzetten. Voor beleggers mag dat geen reden zijn om de hele sector te mijden, maar wel om de financiën van vastgoedaandelen goed tegen het licht te houden. Pietersma: “Bij het analyseren van bedrijven, kijken we altijd naar de vrije kasstroom. Dit is een betere maatstaf om te beoordelen hoeveel geld er daadwerkelijk overblijft dan bijvoorbeeld de nettowinst. Die vrije kasstroom berekenen we zelf, aangezien bedrijven soms een te rooskleurig beeld schetsen door bijvoorbeeld de kosten van onderhoudswerk weg te moffelen als investeringsuitgaven.”

Een gevolg van deze aanpak is dat het fonds belegt in vastgoedbedrijven die er financieel goed voorstaan. Pietersma: “Dat zijn meestal niet de bedrijven met het hoogste dividendrendement. Dat zijn namelijk vastgoedondernemingen die een heel groot deel van de winst uitkeren of waarvan de beurskoers gedaald is, zodat het dividend naar verhouding hoog ligt. Dat geldt bijvoorbeeld voor winkelvastgoed, waar veel beleggers al voorsorteren op groeiende concurrentie van internetwinkelen. In beide gevallen is er een relatief grote kans dat het dividend verlaagd of geschrapt moet worden nu de huurinkomsten onder druk staan door de coronacrisis.”

“Ons beleggingsproces leidt ertoe dat het dividend van vastgoedaandelen waarin wij beleggen, naar verwachting beter op peil blijft dan het marktgemiddelde”, vat Pietersma samen: “De nadruk die wij leggen op financieel sterke vastgoedbedrijven in veelbelovende segmenten – zoals datacentra, laboratoria en distributiecentra – betaalt zich ook in een ander opzicht uit. Het fonds is uiteraard niet immuun voor de koersdalingen, maar sinds de jaarwisseling zijn we het marktgemiddelde van beursgenoteerde vastgoedbedrijven met ongeveer 7 procent voorgebleven.”

Meer lezen over vastgoed:
Ook grote vastgoedbeleggers kiezen voor gemak