Vastgoed is meer dan kantoren en winkels alleen

Het internetverkeer neemt stevig toe. Elke seconde worden meer dan 2,5 e-mails verstuurd en 125.000 YouTube-filmpjes bekeken. Al die digitale gegevens moeten ergens opgeslagen worden. Daarvoor zijn speciale gebouwen nodig, met aansluiting op het snelle glasvezelnet en met goede airconditioning zodat de servers niet oververhit raken. “Door alle specifieke eisen, liggen de huren een stuk hoger dan bij traditionele kantoorgebouwen”, vertelt Folmer Pietersma, co-beheerder van het Robeco Property Equities Fonds.

“Wij kijken naar verschillende trends om veelbelovende vastgoedbeleggingen op te sporen. De belangrijkste daarvan is de groeiende vraag naar hoogwaardige ruimtes voor heel specifieke toepassingen. Een kenmerk van dit marktsegment is dat het niet eenvoudig ergens anders is na te bouwen. Omdat dit vaak betrekking heeft op technologiebedrijven, noemen we deze trend PropTech. Maar we vinden deze kenmerken ook in andere sectoren.”

Een voorbeeld van een andere bedrijfstak binnen de brede trend PropTech, is de farmacie- en biotechnologiesector. Ondernemingen in deze branche zijn op zoek naar hoogwaardige laboratoriumruimtes. In theorie kan je die natuurlijk overal bouwen, maar volgens Pietersma mag je niet onderschatten hoe belangrijk de netwerkfunctie is: “Je ziet in deze wereld dat farmaciebedrijven graag clusteren. Dat maakt het makkelijker om onderzoeksgegevens uit te wisselen, samen te werken en goed personeel te trekken. De huren voor laboratoriumruimte in dit soort hotspots liggen hoger dan wanneer een onderneming zich op een gewoon bedrijventerrein zou vestigen.”

Locatie speelt ook een grote rol in delen van de vastgoedmarkt waarvan je het niet zo snel zou verwachten, zoals distributiecentra. Pietersma: “Je zou natuurlijk een grote loods kunnen neerzetten in een dunbevolkt gebied waar de huur heel laag is. Maar je ziet steeds vaker dat de meest aantrekkelijke kansen voor logistiek vastgoed vlakbij grote steden liggen.”

De huurkosten voor distributiecentra vormen slechts 6% van de totale kosten in de logistieke keten. Voor de transportkosten komt dat percentage maar liefst op 40%. Het is dan een makkelijke keuze om wat meer huur te betalen voor een gebouw in een dichtbevolkt gebied. Een extra voordeel is dat artikelen dan een stuk sneller afgeleverd worden. Het is per slot van rekening niet meer van deze tijd om bij internetwinkelen een week op je spullen te wachten.

Pietersma kijkt uiteraard verder dan PropTech: “Andere trends waar we ons op richten, zijn het vinden van zowel kantoor- als winkelvastgoed op toplocaties. Ook spelen we in op de verschuivingen op de woningmarkt, zoals de toenemende populariteit van huren en de groei van marktsegmenten zoals studentenwoningen. Dankzij de verschillende trends en onze wereldwijde spreiding zijn we niet afhankelijk van de prijsontwikkeling in één bepaald marktsegment. Daarmee is het Robeco Property Equities Fonds een mooie oplossing voor wie goed gespreid in vastgoed wil beleggen.”