De inflatie is de afgelopen maanden sterk opgelopen. Meestal hebben vastgoedbeleggers daar minder last van dan aandelenbeleggers. Pietersma: “Een hoge inflatie leidt vaak tot hogere lonen. Voor vastgoedbedrijven zijn loonkosten slechts een klein deel van de totale uitgaven. Aan de inkomstenkant zijn de huurprijzen vaak gekoppeld aan de inflatiecijfers. De huuropbrengst van vastgoedbedrijven stijgt dus mee met de inflatie. Beleggers moeten er echter rekening mee houden dat de hoge inflatie ertoe leidt dat ook de rente op kan lopen. Net zoals veel mensen een hypotheek afsluiten om een huis te kopen, lenen vastgoedbedrijven vaak een groot deel van de aankoopprijs als ze een pand kopen. De stijgende rente zorgt ervoor dat ze meer geld kwijt zijn aan rentelasten over de nieuwe leningen die ze afsluiten.”

Stijgende rentes hebben absoluut invloed op de sector, maar dat is een geleidelijk proces. Pietersma licht toe: “Bedrijven gaan natuurlijk niet meer rente betalen over lopende leningen. De rentekosten gaan pas omhoog op het moment dat een lening afloopt, of als ze geld lenen voor de aanschaf van een nieuw pand. In de praktijk zie je dan ook dat de hogere rente pas na langere tijd doorwerkt in de financiële resultaten. Maar op de aandelenmarkten zie je dat de stijgende rente in de eerste jaarhelft al een belangrijke oorzaak was van de dalende koersen. Sommige vastgoedaandelen die actief zijn in meer defensieve marktsegmenten staan relatief sterk onder druk. Een goed voorbeeld zijn de exploitanten van woonvastgoed in Duitsland. Door het hoge inkomensniveau in dat land en de krappe woningmarkt, is de kans op wanbetalingen of leegstand laag. Om het rendement wat op te krikken, kiezen veel vastgoedbedrijven er op deze markt er voor om met meer geleend geld te werken. Maar nu de rente stijgt, krijgen beleggers steeds meer oog voor de stijgende rentelasten waar deze bedrijven de komende jaren mee te maken krijgen.”

Behalve op rentegebied, tekent zich binnen de vastgoedsector ook een snelle verschuiving af op sectorniveau. Pietersma: “Het heropenen van de economie na de corona-lockdowns gaf een impuls aan onder meer winkelvastgoed en hotels. In andere segmenten waarin andere vastgoedbeleggers tijdens de pandemie hun toevlucht zochten, zoals datacenters en exploitanten van telecomtorens, kwamen de koersen juist wat onder druk te staan. Beleggers veegden dit soort ondernemingen op één hoop met technologieaandelen waarvan de koersen snel daalden. Veel van dit soort IT-gerelateerde vastgoedbedrijven hebben echter een heel voorspelbare kasstroom. De recente daling geeft ons dan ook een mooie kans om de positie in het segment wat te vergroten. Omdat we op deze wijze inspelen op kansen in de markt, ligt het rendement van Robeco Sustainable Properties sinds de fondslancering in 2008 gemiddeld 1,3% hoger dan de S&P Global Property Index waartegen we onze beleggingsprestaties afzetten.”

Op korte termijn volgen de ontwikkelingen binnen de sector elkaar soms razendsnel op. Op de lange termijn is er één beweging die grote invloed heeft op de vooruitzichten van vastgoedondernemingen. Pietersma: “Maar liefst 40% van de wereldwijde CO₂-uitstoot is afkomstig van gebouwen. Je ziet al dat overheden steeds strengere klimaateisen gaan stellen. Vastgoedbedrijven die daar niet aan voldoen, lopen het risico op boetes. Mogelijk kunnen die bedrijven uiteindelijk zelfs geen nieuwe huurders aantrekken. In dit opzicht zijn er grote verschillen binnen de sector. Sommige vastgoedbedrijven hebben als doel gesteld om de netto CO₂-uitstoot tot nul terug te brengen. Andere ondernemingen moeten juist veel kosten maken om te voldoen aan strengere regelgeving. Die verschillen worden echter nog lang niet altijd weerspiegeld in de beurskoers. En daar spelen wij als duurzame beleggers uiteraard op in.”

De duurzame overtuiging van Robeco is ook terug te zien aan het hoofdkantoor FIRST in Rotterdam. Voor de energievoorziening staan ruim 160 zonnepanelen op het dak, terwijl voor koeling en verwarming gebruik gemaakt wordt van een koude-warmteopslag onder het gebouw. Er is een speciale installatie voor het opvangen van regenwater, waarmee de toiletten worden doorgespoeld. De koffiedrab wordt gebruikt voor het kweken van paddenstoelen, die de bedrijfskeuken vervolgens in gerechten verwerkt. De energiezuinige ledverlichting wordt aangestuurd door bewegingssensoren, zodat het licht uitgaat als er niemand aanwezig is. Bovendien wordt de verlichting afhankelijk van het daglichtaanbod gedimd. Dankzij al dit soort duurzame maatregelen heeft het pand een Excellent-certificaat gekregen van BREAAM-NL.